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怎樣用pos機刷預付
這些年來我反復強調商品房預售資金監管有多重要，但多數地區（特別小城市、縣城）直到2020年有品牌房企開始爆雷，才意識到必須把開發商轉移房款的后門堵上。只可惜他們發現資金監管的重要性為時已晚，緊接著品牌房企“爆雷潮”到來，“保交樓”成為重中之重，此時就能看出資金監管好與不好天差地別。
就福建省內而言，福州是注重預售資金監管的楷模，2013年就出臺文件加以規范。尤其是2018年以來安商房模式大范圍推廣，凡是安商房項目資金監管都格外嚴格，政府回購款打到監管賬戶上作為施工保障，就算后來品牌房企排隊爆雷也不影響交房。而且安商房小區里的商品房業主也沾了安置房的光，當同一家開發商的其他樓盤停工爛尾之時，他們買的房子也能如期交房。
2020年下半年之后，各地陸陸續續出臺預售資金監管規定，福州也在當年7月也制定了一份新規，叫做《福州市商品房預售資金監管辦法（試行）》，在2020年7月24日文章里我對此做過解讀。
到了2022年底，福州市政府官網上公示出一份《福州市商品房預售資金監管辦法》（征求意見稿）。這份面向社會征求意見的文件沒了“試行”兩個字，那么“試行轉正”之后修改了哪些內容呢？
首先，在預售資金的定義上，2022年的監管辦法規定得更加具體，明確定金、預付款、安商房回購款、其他形式的購房款等都屬于預售資金監管范疇。也就是說，你買房子付給開發商的每一分錢都應該進監管賬戶。不僅包括交了就不能退的定金，而且還應包括號稱“不買可以退”的認籌金、意向金（預付款）。
其次，對監管賬戶的設立也規定得更加詳細，賬戶名中必須體現“預售資金監管專戶”，一臺POS機只能綁定一個監管賬戶，POS單上也要體現監管賬戶。以往有些糊涂的購房人連自己的錢交給了誰，交進了誰的戶頭都搞不清楚。出了事只會說他們不知道，當時置業顧問讓他們怎么做都服從。尤其以往我寫文章提及資金監管，總有一些人問說他們刷POS機交錢怎么知道進的是哪個賬戶？新規出臺后，將來進沒進監管賬戶看一下POS單就清楚。
第三，在預售資金監管額度和資金使用上對開發商有所放松，監管額度從不高于項目工程總造價的1.2倍降到了1.1倍。主體結構封頂前提款依然不得超過監管額度的60％；原本竣工驗收前提款不得超過85％改成了“規劃核驗前”不超過85%，竣工驗收備案前不超過95%；總登后就能終止監管提取剩余資金。這項調整顯然對開發商的現金流有利，可以及時動用的資金略有增多。
至于文件后面的一系列“監管措施”，其實這部分我倒是不太擔心，我相信只要進了監管賬戶的資金都不會被輕易挪用，沒有住建局審批同意銀行也不敢把款打出去。這一點開發商心里早就門兒清，正是知道錢打入監管賬戶就動不了，所以多年來它們總是千方百計提前挪用資金，用盡各種手段讓購房人把錢打到公司其他賬戶上，有的甚至是個人私賬。
特別是近年來“全民營銷”越鬧越不像話，不管是不是房地產從業人員都盯上了別人的腰包，不僅親朋好友不放過，更是連八十多歲老人都要騙去售樓部里宰一刀。這些營銷套路有關部門也很清楚，所以這次的新規不僅“敲打”開發商，還把房產中介和代理公司（其實也是中介）補充進來，同樣嚴禁它們在監管賬戶外直接收取預售款，嚴禁它們協助開發商逃避資金監管。
現在預售資金監管的難點“不在出口而在入口”，在于怎么讓購房款都能打進去。既然這次是征求意見，我就此問題著重提出兩點建議：
第一，必須指出目前房管部門對于房產中介和代理公司的違規行為并沒有特別有效的制約手段。諸如通報批評、信用扣分、上行業黑名單等等舉措實則如同隔靴搔癢，人家大不了換個馬甲繼續干。
實際上在購房人不知情的狀況下，在監管賬戶外私自收取、截留預售款，甚至直接從定金里把傭金掏走，這種行為已經涉嫌詐騙，房管部門接到舉報或者排查發現后應當移送公安機關查辦。也只有把房地產詐騙和其他詐騙行為同等查處，才能保護購房人合法權益不受侵害。
第二，不動產登記部門應把好入口關，認真核對購房款存入監管帳戶的相關憑證，辦理商品房網簽備案時要求開發商一并上傳購房款（定金、首付或一次性付款）繳交憑證備查，包括POS單、正式發票（收據不算）、對公轉賬回執等。辦理預告登記時即使有銀行確認函也應核對金額。
對于接下來將會大量上市的福州市屬國企樓盤我們絲毫不用擔心，但對于非本市國企的開發商都應嚴格審核，哪怕由此延長一個工作日也不為過。尤其是那些大家都知道已經爆雷的房企，要特別小心防止它們及利益相關人盜竊預售資金。
諸如此前倉山白湖亭、南二環沿線那兩個降價拋售的閩系南派房企樓盤，我希望大家不要被業內人士的造謠軟文所誤導。如果這家開發商銷售被有關部門叫停，絕不是因為打八折賣得罪了其他樓盤，而是要防止它們提前轉移預售資金的司馬昭之心。
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